深圳供地大幅偏向商办和工业用地 住宅用地供应紧张

2017-09-08 19:28  编辑:木木  来源:未知

深圳(楼盘)土地市场:住宅用地有点缺

证券时报

深圳土地市场早已存在“面粉贵过面包”的现象,当面的原因被看作是住宅用地供应极其紧张和开发商对深圳市场的看好。只是,今年上半年深圳甚至呈现没有住宅用地推出的现象。如何解决“地荒”?城市更新又是否扛大旗?

在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳市场,公然拍地往往意味着一次扩储的良机。中国指数研究院的数据显示,2017年上半年深圳共推出近28宗土地,计划修建面积264.38万平方米,同比减少8.46%。其中,无推出住宅用地;商办用地累计推出16 1.56万平方米,同比增长17.06%。今年上半年,深圳共计推出商品住宅面积71.15万平方米,供应面积同比下跌63.97%。

的确,今年上半年深圳土地成交仍以工业和商办类用地为主。其中,今年年初龙华拍卖一块贸易用地(编号A811-0322),经过万科、龙光、中海、金茂、碧桂园和华侨城等房企300余轮的剧烈竞价,终极被华侨城以59.8亿元拿下,折合楼面价约每平方米3.7万元。不外,深圳住宅用地市场供求两端仍交白卷,属近两年来首次。中国指数研究院表示,未来这种住宅用地冷僻局势或将长期存在。

与其余城市不太一样的是,因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈,深圳的供地正在大幅倾向商办和工业用地。自2010年起,深圳的宅地供应面积逐年减少,2012年后宅地供应更是一直处在超低位程度。依照深圳“十三五”规划要求,到2020年深圳工业用地不低于深圳土地30%,或者说规定了270平方公里的“工业红线”。有人这么一算:假如盘算去除50%的生态线、30%的工业用地,再扣除医院、学校、公路等配套用地,留给住宅的土地太少了。

深圳市规划和国土资源委员会在今年7月颁布了《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施方案》,今年深圳全市将供应建设用地1350公顷,与去年持平。其中居住用地(含商品住房用地和保障性安居工程用地)打算供应218公顷,同比去年筹划量上升74.4%。只是,其中100公顷来自城市更新,86公顷来自返还用地,32公顷为新增供应。而这32公顷的新增栖身用地中,除去保障性安居工程用地等种别,商品住房用地仅有7公顷。

在宅地供应极度稀缺的深圳,城市更新早已成为住宅供应的主力。近6年来,旧改项目已成为深圳宅地供应主要起源。早在2014年深圳通过城市更新供应用地210.59公顷,住宅用地90%以上来自城市更新。对房企而言,与招拍挂土地相比,城市更新项目是个精细得多的活,但对于增加住宅供应而言,城市更新依旧布满许多不断定性。

此外,深圳市住建局此前组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》,提出棚户区改造项目标住宅部分,除用于搬迁安顿住房外,应当全体用作人才住房和保障性住房。福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售,让部分市场人士对未来深圳商品房住宅的供应捏一把汗。

其实,早在去年4月,深圳出台了一份《关于支持企业晋升竞争力的若干办法》,提出深圳将从增强产业用地统筹治理、创新产业用地应用方式、实行重大产业项目用地专项保障、加大创新型产业用房建设和供应力度、加大“工改工”改造力度、加快拓展产业用地来源、优化产业用地地价形成机制等多个方面强化产业用地和空间保障。

那么,在工业用地取得“重视”、城市更新的供给步调拥有较大不肯定性的背景下,如何均衡深圳产业发展与住房需求问题?

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于深圳市场来说工业用地规模较大,这也在某种水平上解释处所引入企业的决心,后续要对此类土地市场进行改革。第一是对于工业用地的拿地企业恰当进行门槛提高,尤其是要引入一些新常态经济欢送的产业。第二是对当前住宅用地进行改革,包含进步容积率、加快城中村改革等。只有踊跃增加此类供地,才能真正解决住房用地不足的问题,也有助于真正下降房价。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表现,市场关注的角度更应该是目前是否有足够的经营性用地供深圳的经济深远发展,因为这也关联到城市坚持人口增速安稳的才能。此外,深圳也提出激励房地产企业规模化租赁经营各类园区(含总部基地、产业园区、大学园区等)的配套住房、商务公寓,实在也能够解读为未来工业园区内也将有相应的配套住房涌现,这是政府缓解市民寓居压力的办法之一。只是,房企要在深圳立足,除非前期已囤积足够多的土地,不然也只有参加到城市更新中,才干获取其必需的生产要素。而城市更新耗时较长的问题,当然会增加房企的建设成本,鉴于企业的建设本钱多少会转嫁到购房者身上,对房价来说也许会有回升的压力。  



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